зембанк

Ще декілька років тому перепідписання договорів оренди на новий термін полягало в проведенні зборів в момент закінчення договорів, які супроводжували торги, обіцянки, вибір найкращої пропозиції з-поміж конкурентів та підписання договорів. Сьогодні, як правило, перепідписання відбувається за рік, а то і швидше, до завершення діючих договорів шляхом підписання додаткових угод.

Така форма поновлення договорів не позбавить Вас бізнесу в один день, та, зазвичай, це не рятує від поступового зменшення земельного банку підприємства. Експерти застерігають  ̶  20% землі аграрних підприємств знаходяться в зоні ризику втрати.

Що ж робити? Почати потрібно з повного аналізу Вашого земельного банку. Це дасть змогу побачити картину цілком, вивчити всі ризики та скласти план впорядкування земельного банку. В сучасних умовах ведення бізнесу підприємство не може дозволити собі працювати на землі без належних документів. Якщо робити все систематично, тоді оформлення прав користування землею не складає проблем.

Найкращий спосіб впорядкувати земельний банк  ̶  це візуалізувати його і співставити із фактичними полями обробітку. Це можна зробити за допомогою складення картографічної  основи із паралельним проведенням земельного аудиту. Для цього потрібно звернутись в землевпорядну чи консалтингову організацію, яка надає такі послуги.

В результаті Ви отримуєте карту, на якій видно всі розбіжності фактичного обробітку полів із документальним оформленням (землі, на які відсутні будь-які документи, договори щодо якої закінчуються, непереоформлену спадщину, проектні дороги, ділянки без кадастрових номерів, сертифікати). Це дасть змогу доорати там, де не доорюєте, та дооформити документи там, де розорали забагато.

Поради для збереження земельного банку аграрного підприємства

Поперше, переукладіть договори, які у Вас зареєстровані ще в ДЗК, шляхом підписання додаткових угод заздалегідь до закінчення терміну оренди.

Якщо  деякі пайовики не хочуть продовжити оренду, пам’ятайте про Ваше переважне право на поновлення договору. Законодавство передбачає два варіанти використання цього права: повідомлення про бажання поновлення договору оренди та продовження користування ділянкою за замовчуванням.

Згідно аналізу судової практики експерти рекомендують користуватись наступною схемою:

  • належно виконуйте умови договору, зокрема відслідковуйте отримання орендної плати пайовиками;
  • обов’язково повідомте орендодавця про намір скористатися своїм переважним правом не пізніше, ніж за місяць до закінчення договору;
  • відправляйте повідомлення лише поштою з повідомленням про вручення або ще краще за допомогою кур’єрської доставки;
  • додайте до листа проект додаткової угоди;
  • продовжуйте користуватися земельною ділянкою.

У випадку відсутності письмової відмови орендодавця, Ви можете вважати договір продовженим. В той же час Вам все одно потрібен підпис пайовика для реєстрації угоди в реєстрі речових прав. Якщо він не підписує, то після дотримання всіх вищевказаних вимог можна йти в суд, визнавати угоду укладеною і реєструвати своє право оренди. Цей спосіб використовується і в тому випадку, коли орендодавець підписав договір з конкурентом.

Подруге, приділіть увагу землі, яка оформлена сертифікатами на земельну частку (пай), державними актами без кадастрового номера, тій, щодо якої власники втратили документи на землю. Ці ділянки є в групі ризику, бо не мають чіткої ідентифікації та можуть бути оформлені належним чином конкурентом і ним же взяті в оренду.

По-третє, бомбою вповільненої дії є непереоформлена спадщина, яка несе як певні ризики щодо її втрати, так і ряд проблем з обліком. Згідно статистики 68% пайовиків мають вік «70 плюс», тому відсоток непереоформленої спадщини буде зростати в геометричній прогресії.

Є ще багато питань збереження та розширення земельного банку, які варто розглянути: робота з одноосібниками, узаконення проектних доріг, невитребувані паї, відумерла спадщина, землі фермерських господарств, городи, які не обробляються власниками, землі запасу та резерву, а тому і аукціони.

Підсумовуючи, зазначимо, що збереження земельного банку агропідприємства  ̶ це систематична і цілеспрямована робота, яка передбачає облік, постійний аудит, контроль власних договорів оренди, реальних площ обробітку та «вільних земель».

І наостанок, ще один момент, який точно вплине на цілісність Вашого земельного банку: відкриття ринку сільськогосподарських земель. Це те питання, у якому зараз важко розібратись і щось спрогнозувати, через законодавчо прийнятий мораторій, але зробити це вкрай необхідно. Тому ця проблема і буде нашою наступною темою.

Володимир Макух, юрист, директор ТОВ «ЗЕНІТ ЕКСПЕРТ»

 

Comments are closed.