На сьогодні багато експертів говорить про загострення земельного питання. В ньому існує багато аспектів, найскладнішим з яких є юридичний. Саме йому присвятили семінар «Земельний аванпост», що був організований компанією «ОМП» в рамках виставки «АгроКомплекс» 1 листопада 2017 року. Були зроблені доповіді на наступні теми: правила оформлення договорів на оренду землі, ризики агробізнесу, мораторій та ринок землі та робота з земельним банком. Зокрема останній доповіді, яку робив Ігор Огороднійчук, партнер компанії «ОМП», ми і хочемо присвятити дану статтю.

Поновлення договорів оренди

Експерт підкреслив, що підприємство, аби запобігти можливих проблем з орендодавцем, має чітко виконувати зобов’язання, вказані в договорі оренди.

Законодавство передбачає, що ви за місяць маєте повідомити орендодавцю про бажання поновити договір оренди та надати проект додаткової угоди, а він протягом місяця повинен відповісти. Втім, експерт рекомендує детально проаналізувати договір оренди на предмет специфічних умов. Зокрема, в таких договорах буває умова повідомити про бажання продовжити договір не пізніше ніж за 90 днів.

Важливо – при складанні нового договору є можливість передбачити всі неясні моменти за рахунок внесення чітких пунктів: яким чином і коли ви маєте повідомити орендодавцю про намір оновити договір, як і коли він має вам відповісти тощо. Все, що ви передбачите там, гратиме вам на руку потім.

Якщо в договорі передбачені особливості, які порушують законодавство України, треба дотримуватись його умов, тому що законодавство має пріоритет.

Також бажано слідкувати за змінами в Законодавстві і згідно з ними робити оновлення відповідних пунктів договору. Адже в судовій практиці перевага надається законодавчим позиціям при виборі між ними та умовами діючого договору.

Тепер розглянемо можливі варіанти реакції орендодавця після того, як ви надіслали йому лист-повідомлення про поновлення договору. Взагалі-то звичайний алгоритм такий: орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист з проектом додаткової угоди, перевіряє його відповідність закону, за необхідності узгоджує з орендарем істотні умови договору та за відсутності заперечень укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Якщо орендодавець відмовляється від продовження строку дії договору – має надати аргументацію. Якщо його не влаштовують умови – має запропонувати власні. Але не завжди все проходить так гладко.

Що робити, якщо відповідь не надійшла, а термін дії договору закінчився?

Якщо з часу закінчення договору пройшло більше 1 місяця – направити повторну пропозицію укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди; або відразу звертатися до суду з заявою про визнання договору оренди поновленим та той самий строк та на тих самих умовах.

Стаття 33 Закону про оренду землі містить одне важливе правило: якщо орендодавець протягом одного місяця від дати закінчення строку оренди (за умови вчасного – тобто за місяць до дати закінчення строку оренди – отримання повідомлення від орендаря про бажання подовжити строк оренди) не повідомив орендареві про вимогу звільнити орендовану земельну ділянку, а орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після фактичного закінчення строку договору оренди, такий старий договір оренди вважається подовженим на старих умовах на той же строк.

У цьому випадку старий орендар має право вимагати від орендодавця підписання додаткового договору до старого договору оренди, який подаватиметься для державної реєстрації права подовження строку оренди землі.

Якщо орендодавець відмовиться від укладання додаткового договору або ухилятиметься від його укладання, старий орендар має право звернутися до суду для підтвердження факту подовження строку оренди. У цьому випадку державна реєстрація договору здійснюватиметься на підставі рішення суду. Відповідь орендодавця про відмову в поновленні з орендарем договору на новий строк може бути обґрунтованою лише такими підставами:

  • невідповідність наданого орендарем проекту додаткової угоди чинному законодавству України;
  • бажання орендодавця самостійно обробляти земельну ділянку;
  • бажання орендодавця укласти договір на інших та/або більш вигідних умовах з інших орендарем.

Важливо: на сьогодні судова практика працює на користь фізичної особи навіть в разі порушення правил з її боку, наприклад, мовчання у відповідь на запит про поновлення договору.

Найпоширеніші проблеми, які виникають під час поновлення договорів оренди:

v  змінився розпорядник ділянки – була районна державна адміністрація, став обласний Держгеокадастр;

v  ділянці не було присвоєно кадастровий номер – завчасно розробляємо технічну документацію;

v  змінилася площа земельної ділянки (на якій підставі?);

v  змінилися межі ділянки (на якій підставі?);

v  змінилося цільове призначення земельної ділянки (на якій підставі?);

v  орендодавець відмовляє в поновленні договору оренди.

Невитребувані паї

Земельні частки (паї) як об’єкт оренди не має свого матеріального втілення. Пай є лише правом одержати у власність земельну ділянку зі складу певного масиву землі. Не є земельною ділянкою, це інший об’єкт. Не має унікального кадастрового номера.

Важливо розуміти, таке явище, як земельна частка (пай) зникає після отримання її власником права власності на певну земельну ділянку шляхом обміну Сертифіката на Державний акт. У такому разі договір оренди паю припиняється, а з власником потрібно укладати договір оренди земельної ділянки. Це досить важкий момент для агропідприємств, адже власник ділянки може надати тепер оренду іншому, а попередньому орендарю надається лише право зібрати поточний врожай.

Існує також таке явище як невитребувані паї, увага навколо якого останнім часом загострилась.

У житті «невитребуваними паями» вважають усі ті землі, які опинилися на півдорозі між колишньою колективною власністю КСП та приватними земельними ділянками колишніх пайовиків (колишніх членів КСП). Складність полягає в тому, що цей термін не має чіткого визначення на законодавчому рівні, тому вирішення суперечливих моментів відбувається ситуативно. Основні властивості цих земель: на них не видано Сертифікатів; на них не оформлене право власності існуючих власників Сертифікатів.

До категорії невитребуваних паїв також іноді відносять земельні ділянки, на які були видані Сертифікати, але їх власники померли, а спадкоємці не прийняли спадщину (відсутні спадкоємці, відмовились від спадщини, не встигли прийняти спадщину).

Раніше формула проста: за межами населеного пункту – адміністрація; в межах – сільська рада. Зараз – Районні адміністрації та сільські ради на практиці укладають договори на невитребувані паї (підстава – стаття 13 Закону України про розпаювання землі та виділення в натурі земельних часток). Як і раніше у переважній більшості випадків договори укладають місцеві районні адміністрації. Держземагенство категорично відмовляється від розпорядження невитребуваними паями. Мотивація – пайові землі не є у власності держави або місцевої громаді відповідно.

Порядок реєстрації невитребуваних паїв державою не передбачається. Для того, щоб зробити такі ділянки приватною власністю, необхідно, щоб вони мали кадастровий номер. Але фактично присвоєння їм кадастрового номеру є порушенням законодавства. Втім, враховуючи відсутність чіткої позиції в законодавстві на рахунок невитребуваних паїв, на практиці укладання договорів оренди: розпорядником цих земельних ділянок в межах населеного пункту цим є сільська рада, за межами – районна адміністрація, а реєстрацією і тих, і тих займається сільська рада.

Особливості використання польових доріг. Що робити, щоб уникнути відповідальності?

Польові дороги – частина земель, що належала на праві колективної власності членам колишнього КСП, з числа не с.-г. угідь (як правило, це наявні господарські шляхи і прогони, землі під господарськими будівлями і дворами, що використовувались колишніми КСП для проїзду с.-г. технікою), а також – з числа с.-г. угідь, що при складенні проекту землеустрою щодо організації території земельних часток паїв резервувалась під створення шляхової мережі (для забезпечення під’їзду до кожного паю), і не підлягала паюванню (не була об’єктом розподілу між власниками сертифікатів на земельну частку(пай)).

Законодавство чітко не визначає, кому належать польові дороги, це залежить від місцезнаходження: або комунальна (якщо в межах н.п.), або державна (якщо за межами н.п.). Якщо польові дороги рахуються державною землею, то передача їх в оренду потребує аукціону. Найчастіше їх і вважають державною власністю, адже при колективній власності незрозуміло, хто буде розпорядником. Також орендувати польові дороги можна в якості невитребуваних паїв.

Останнім часом все частіше трапляються випадки рейдерського захвату земель, в рамках якого одне підприємство бере в оренду польові дороги на території іншого підприємства і таким чином блокує їх для використання. Компанія ОМП стверджує, що аграрій, з яким трапилась така халепа, може оскаржити цей договір оренди польових доріг іншим підприємством, хоча це і дуже складна процедура.

Крім того, є важлива сумна новина: у вересні поточного року прокуратура почала перевіряти агропідприємства на факт використання польових доріг безпідставно та приписувати статтю 197 Кримінального кодексу України «Самовільне зайняття земельної ділянки». Більше того, вони починають арештовувати врожай, який знаходиться біля цих польових доріг. Кримінальна справа вже відкрита не одна, прецеденти є в областях Західного регіону, Вінницькій та Житомирській областях.

Підготувала Тетяна Бєлінська – за матеріалами доповіді «Земельний банк» Ігора Огороднійчука, партнера компанії «ОМП». В рамках семінару «Земельний аванпост» 1.11.2017 р.

 

Comments are closed.