Сава Андрій, к.е.н., с.н.с.,

докторант ННЦ «Інститут аграрної економіки» 

«Земля – основне національне багатство»

 В Україні чи не кожний другий громадянин може вважати себе експертом у питаннях земельних відносин, зважаючи на те, що понад 25 років у суспільстві ведеться мова про приватну власність на землю та запровадження її ринку. В останні роки це нагадує не просто ажіотаж, а певну агонію чи боротьбу: як завжди хтось «ЗА», хтось «ПРОТИ»… Мене як науковця надихнуло у цьому логічно розібратися. Отож, спробуємо вибудувати логічний ланцюжок вислову «ринок землі».

 ЧИ ІСНУЄ РИНОК ЗЕМЛІ?

Термін чи просто слово «ринок» увірвався у вітчизняний лексикон одразу після проголошення незалежності нашої держави. У широкому розумінні ринок означає сукупність відносин купівлі-продажу товарів і послуг шляхом добровільного обміну. Незважаючи на достатньо високий рівень свободи дій у ринку, він чітко регламентований законодавчими умовами стосовно механізму обміну, його об’єктів, причино-наслідкових подій набуття права власності тощо.

Безумовно, до об’єктів ринкових відносин у цілому світі належить і земля. Особливого значення набувають земельні ділянки, які задіяні у товарному виробництві. І якщо механізм встановлення, зміни чи припинення прав власності так би мовити «невиробничої» землі в Україні реалізовано, то щодо земель сільськогосподарського призначення – ні.

Виникає логічне запитання: чи можна вважати поточну ситуацію ринком землі? З одного боку, можна. По-перше, на початку 90-х років реалізовано право громадян (лише тих, що хто безпосередньо працював на землі, та ще жив на момент приватизації) мати у приватній власності земельні паї колективних господарств. По-друге, ринкові відносини визначають пріоритетом підприємницьку активність економічних агентів. Тому власне започаткування індивідуального чи сімейного фермерства стало потужним прикладом використання землі (інша справа – відсутність широкого успіху цього явища в межах держави). По-третє, передання землі в оренду та отримання пасивних доходів власниками паїв – теж яскравий спосіб вираження ринкового механізму використання земельних ділянок.

Отож, ринок землі ніби й існує, але позбавлений ключової можливості власників землі – реалізувати свої права у відчуженні або прямому продажу. За ці роки також відбулися певні викривлення між засадами власності та господарським зиском. Йде мова про те, що орендарі, отримуючи більш високі доходи (що не є дивним: хто несе значні ризики та інвестує, той отримує більші прибутки) протягом багатьох років, користуючись політичним лобі власних інтересів, мають «виключне» право диктувати умови договорів оренди, або як це називають – захищати економічні інтереси. Це так і до певної міри правильно, але при цьому орендодавці, на жаль, не можуть змінити ці умови і захистити свої інтереси, що не є вимірником взаємоузгодженості інтересів обох сторін. Вони полягають, в першу чергу, у неможливості сформувати ринкову ренту за користування землею, адже орендна плата вираховується на основі нормативної грошової вартості, яка не відповідає сучасним вимогам, не враховує якісних параметрів ґрунту та є нижчою у кілька разів від ринкової. А отже, потенційно власники отримують нижчі доходи від оренди.

НОРМАТИВНЕ РЕГУЛЮВАННЯ?!

На початку статті ми вказували на те, що ринок так чи інакше регламентований законодавчо. Цілком вірно. В Україні основним документом у цій сфері є Земельний кодекс. У перших же рядках документа зазначено, що землі знаходяться під особливою охороною держави. Недаремно його зазначено епіграфом на початку публікації, адже це має і визначати пріоритет запровадження ринкового обігу земель, в тому числі сільськогосподарського призначення. Як би це не дивно звучало, але право власності на землю гарантується, хоча не забезпечується до кінця право ним скористатися. Останнім постулатом є: земля не може завдавати шкоди громадянам, суспільству та погіршувати природне середовище.

На нашу думку, це ключові аспекти сприйняття «землі» як категорії. Тобто вона не може сприйматися лише окремо як об’єкт речового права, виробничий ресурс чи складова агросфери. Це комплексне поняття, тому відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею мають забезпечувати особливості її використання як територіального базису, природного ресурсу і основного засобу виробництва. Гарантувати це може лише держава як законотворчий інститут.

Звідси постає наступне питання: хто і яким обсягом може володіти землею сільськогосподарського призначення? Відповім. Читайте епіграф: «… основне національне багатство». Тобто держава визначила єдиний пріоритет земельних відносин – це інтереси нації. Таким чином, переконаний, що у найближчому майбутньому (а це як мінімум 10-20 років) власниками землі можуть бути лише громадяни нашої держави.

ЕКОНОМІЧНА МОДЕЛЬ…

Тут варто перейти до обґрунтування економічної складової земельних відносин. Для отримання благ суспільством необхідно створювати додану вартість. Якщо говорити про продовольство, то створення цієї вартості без землі є неможливим. З іншого боку, володіти землею та не використовувати її у виробництві теж не піддається будь-якій логіці. Тому ринок землі має бути ефективним з точки зору господарювання.

Це повинно відбуватися за певною економічною моделлю. Думок з цього приводу існує безліч, вони змінюються та різняться залежно від середовища виникнення. Зацікавлених осіб (або так званих стейкхолдерів) можна поділити на декілька груп: власники паїв (громадяни), державні органи влади, бізнесові структури, науковці. Одні мали б ініцювати власне бачення, враховуючи інтереси (громадяни і бізнес), інші обгрунтовувати і роз’яснювати (наука), решта – впроваджувати і регулювати (держава). На практиці цього насправді немає, оскільки частина бізнес-еліти одночасно є представниками влади на різних рівнях, а науку не залучають до цього процесу.

Розпочнемо із держави як основного ініціатора цього процесу. У первинному варіанті проекту закону «Про обіг земель сільськогосподарського призначення» передбачалося наступне: продаж землі можливий тільки фізичним особам-громадянам України в розмірі не більше 200 га «в одні руки».

Уявімо тоді наступну ситуацію, коли приблизно 28 млн гектарів при максимальному «розподілі» може дістатися 140 тисяч особам. Така кількість громадян, впевнений, знайдеться, але серед них точно не буде сільського мешканця з низьким рівнем доходів. Звичайно, це критично песимістичний варіант розвитку подій, але можливий. Тоді отримаємо прецендент, коли невелика частина громадян отримає право розпоряджатися землею, на початку реформи здавати в оренду, а пізніше (коли буде знято обмеження) перепродати іншим особам, в т.ч. юридичним.

Тут виникає й інша проблема. Загалом на ринку виникне семи мільйонна армія продавців та невеличка когорта покупців, що призведе до надмірної концентрації власності на національне багатство без обов’язку ведення на ній господарської діяльності.

Такий сценарій абсолютно не захищатиме ні національні інтереси, ні інтереси існуючого на цій орендованій землі бізнесу. Втратять усі, оскільки бізнес нестиме високі ризики розірвання договорів оренди, а держава не дорахується значної частини ВВП та податкових надходжень.

Тому запропонована «версія 2.0» закону виглядає більш перспективною. Так, розглядається варіант із запровадження норми про надання юридичним особам права купівлі до 1 тисячі гектар землі, які вели сільськогосподарську діяльність мінімум останні три роки та серед засновників якої є лише резиденти країни.

Це сприймається доволі виправдано, адже так забезпечується можливість тих субєктів господарювання, які уже працюють на землі певної громади, продовжувати вести бізнес як в умовах оренди, так і при продажу. Тим більше, що цілком відповідає нормам ЗКУ (читайте статтю 130). Цю ідею підтримують і представники бізнесу.

Однак залишається, на наш погляд, дискусійним питання вартості 1 гектара землі. Держава рекомендує у процесі встановлення ринкової ціни відштовхуватися від нормативної грошової оцінки та на підставі якихось опитувань вважає, що адекватною ціною є 1-2 тисяч долларів США. Хоча у країнах, де сформувався ринок землі раніше, гірші за якістю землі купуються-продаються у 2-3 рази дорожче.

Тоді чому вітчизняні селяни мають продавти їх на першому етапі (а він може затягнутися на роки) земельної реформи за такою ціною? Ринок передбачає існування конкуренції та рівновагу попиту і пропозиції. І ціна тут має встановлюватися залежно від якості грунту, територіального розміщення ділянки, подальшого господарського використання.

РОМАНТИЗМ ЧИ НЕОБХІДНІСТЬ?

Тому важливим аспектом земельної реформи є забезпечення принципу територіального базису, оскільки використання землі характеризується в комплексі екологічними, економічними та соціальними (суспільними) факторами. Про це стверджують і переконують науковці. Існує твердження, що притаманний їхнім результатам дослідження «романтизм», не має перспектив втілення у практику. Адже застосований академіком НААН В.М. Жуком у науковій доповіді «Обіг земель сільськогосподарського призначення за селозберігаючою моделлю аграрного устрою України» гасло «Земля – селянам» може сприйнятися як популізм.

Однак, якщо прочитати її зміст та вникнути у суть проблеми, то нічого дивного у цьому немає. Воно розщифровується натупним чином: власниками землі можуть бути особи, які живуть і працюють на цій землі, в т.ч. юридичні. Тому основою земельних відносин має бути її збереження як елементу природного середовища, місцевості для проживання значної частини суспільства і об’єкту ефективного господарювання. Ці постулати прописані і згаданому нами Земельному кодексі.

Підтверджується така позиція і самими представниками селянства, які є власниками паїв. Так, науковими установами НААН у минулому році проводилося соціологічне опитування у всіх регіонах країни. Результати нещодавно оприлюднили академік Ю.О. Лупенко та доктор економічних наук О.В.Ходаківська, які свідчать про наступне:

1) близько 70% респондентів вважають, що передумовою зняття мораторію на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення має бути комплексне нормативно-правове урегулювання;

2) у разі зняття мораторію продати свої земельні паї мають намір близько 10,4% власників;

3) придбати земельні ділянки виявило бажання близько 48% землекористувачів;

4) найбільш прихильною до можливого уведення купівлі-продажу земель є та частина власників земельних паїв, які обробляють їх самостійно;

5) більшість із них висловлюються за обмеження обігу земель фізичними особами (16%), або ж громадянами України та фермерськими господарствами (12%).

Таким чином, підсумовуючи коротке обгрунтування розглянутого питання, можна зробити ряд висновків.

  1. Ринок землі у ринковій економіці має існувати та реалізовувати право приватної власності у повній мірі.
  2. Оскільки земля є особливим ресурсом і має не лише індивідуальне, а й суспільне значення, то сприйняття її об’єктом відносин має відбуватися на цих же принципах.
  3. Запровадженню повноцінного ринку землі має передувати розробка законодавчої бази (завершення формування земельного кадастру, реалізація землевпорядкування шляхом розробки проектів землеустрою конкретної земельної діяльності, прийняття нормативних документів тощо) та механізму її використання (за економічною, соціальною та екологічною складовою).
  4. Ринок землі повинен одночасно забезпечувати національні інтереси держави та гарантувати рівноправність інтересів суб’єктів земельних відносин.
  5. Пріоритетним правом купівлі землі сільськогосподарського призначення мають користатися суб’єкти господарювання усіх форм, які функціонують на території громади.
  6. Для ефективного використання землі державою мають бути створені рівні та сприятливі умови ведення бізнесу з врахуванням дотримання екологічних та соціальних діяльності.

Лише за цих умов ринок земель сільськогосподарського призначення матиме право на існування та позитивно впливатиме на розвиток бізнесу, територій, агросфери, суспільства і держави загалом.

У статті використано наступні джерела:

http://www.iae.org.ua, https://urist-ua.net,

https://www.epravda.com.ua, http://naas.gov.ua

 

Comments are closed.