1

13 квітня у приміщені Торгово-промислової палати України (м. Київ) відбувся III Всеукраїнський аграрний форум, який був організований Асоціацією адвокатів України. Серед розглянутих питань, які стосуються сільськогосподарської діяльності в рослинництві, обговорювалися найгостріші питання сучасного агробізнесу. Тож спробуємо проаналізувати та ознайомити сільгоспвиробників з тонкощами правових аспектів, з якими їм доводиться стикатися в реальних умовах господарювання.

Поговоримо про три речі – земля, закон і права на землю. У статті 13 Конституції України зазначено, що «Земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об’єктами права власності Українського народу». У другій частині статті 14 Конституції зазначено таке: «Право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону». Якщо запитати у фахівців-правників: хто на практиці реалізує наведені статті так як це зазначено в Конституції? Відповідь очевидна: ніхто, оскільки в Земельному кодексі України таких норм немає. Тому ситуація дуже катастрофічна для держави, яка будує правове, соціальне і демократичне суспільство.

По суті на практиці доводиться констатувати наступне:

  • Конституція є, права на землю гарантуються і не здійснюються.

  • Земля є – закону немає.

  • Закон є – землі немає.

  • Закон є, земля є – права на землю немає.

  • Закон є, земля є – юрисдикції немає.

  • Закон є – свободи рівності і справедливості немає.

  • Закон є – застосовуються підзаконні акти.

  • Закон є, право є – закон застосувати неможливо.

Враховуючи вищенаведене можна зазначити, що право власності на землю в повній мірі не здійснюється, так як це передбачено Конституцією України. Таким чином це право залишилось нереалізованим, оскільки фактично земля є поза законом.

Більше сімнадцяти років в країні діє заборона на продаж земель сільськогосподарського призначення. За період дії мораторію 1 млн. власників земельних ділянок померли. Вони не скористалися конституційним правом власності на землю. З’явились відповідні спадкоємці і з’явилася та частина земель, яка відноситься до відмерлої спадщини. Шляхів вирішення цього питання до сьогоднішнього дня немає. Тому питання відносно права власності на землю залишаються нереалізованим.

Головною проблемою в Україні є те, що деякі діючи закони не виконуються, а на противагу їм застосовуються підзаконні акти. Для прикладу, в 2004 році прийняли закон про державну реєстрацію прав на земельні ділянки та нерухоме майно. Закон набрав чинності, проте реєстрацію прав фактично здійснювали за підзаконними актами, які видавав Держкомзем. І це продовжувалося не один рік. Постає питання: чи є правові підстави визнати незаконним і недійсним набуття права на землю з огляду на те, що таке право зареєстроване на підставі підзаконного акту і все це в той час, коли діяв закон. І цей закон таки скасували, тому що чинним він був лише формально, але на практиці його положення ігнорувалися. Друга ситуація: з 01.01.2016 року діють два закони, які передбачають можливість реєстрацій прав на землю, в тому числі і на спадкування на землю на рівні об’єднаних територіальних громад. Проаналізувавши їх, можна сказати наступне. Закони прийняті, але застосувати їх не можливо, тому що вони практично виключають одне одного. Ситуація парадоксальна й очевидним є те, що вирішення питання про землю знову залишається, так би мовити, відкритим.

Інша проблема стосовно цільового призначення земель. Земля в Україні поділена на дев’ять категорій, причому критерію, який визначає основне цільове призначення земель, не сформульовано. Це поняття запозичене з радянського земельного права, яким всі оперують. Крім того існує суцільна плутанина між поняттями основного цільового призначення та функціонального використання, а поряд з нею і суцільне порушення прав на землю.

Стосовно колективної власності на землю можна зазначити, що тут має місце правова невизначеність. Сьогодні у Верховній Раді України є декілька законопроектів, які спрямовані на врегулювання правового режиму земель цієї власності. Але на сьогодні законів ні про обіг землі, ні про ринок землі немає. В той же час, земля використовується і перебуває у власності.

Щодо земель державної власності. Це питання є також проблематичним через різні підходи щодо тлумачення процедури приватизації земель державних сільськогосподарських підприємств. Деякі чиновники кажуть, що насамперед треба приватизувати державне підприємство як таке, й лише після цього вирішувати питання щодо землі. Проте стаття 25 Земельного кодексу безпосередньо такого зв’язку не встановлює.

Правовий режим земель державної власності чітко не визначений, і з 1 січня 2013 року вся земля розмежована на державну, приватну і комунальну. Як згідно цього розподілу розуміти право колективної власності на землю? Нині пропонується проводити паювання земель несільськогосподарського призначення. А фактично цього не можна робити, оскільки це не передбачено законом.

Тепер відносно передачі земель із державної у комунальну власність. Закон є, а застосовуються знову ж таки підзаконні акти. Органи влади і Держгеокадастр будуть керуватися постановою № 413, яка була прийнята минулого року і стосується стратегії. Вона унікальна. Складається враження, що її автори не читали Конституції України, а про земельний кодекс тільки чули. Так у Земельному кодексі зазначено, що земельна ділянка сільськогосподарського призначення передається в оренду не менше ніж на сім років. У постанові – не більше семи років. Коли мова йде про меліоровані землі, зазначено, що вони передаються в оренду не менше як на десять років, у постанові записано не більше десяти років.

Альтернативні форми оренди землі

Почнемо з емфітевзису. Які ж переваги емфітевзису у порівнянні з орендою? Головна це його оборотоздатність. Ви можете не питаючи орендодавця передати емфітевзис іншій особі. На відміну від оренди, емфітевзис не передбачає обмежень за строками, за розмірами плати, бо саме в цій частині оренда дещо зарегульована. Емфітевзис у нас застосовується як альтернатива продажу земель. Ризики застосування емфітевзису пов’язані з неякісними договорами оренди. На практиці мають місце випадки, коли попросту забувають про переважне право власника земельної ділянки на викуп емфітевзису у разі його продажу. Важливе питання стосовно емфітевзису пов’язане з його реєстрацією. Особливу увагу необхідно звернути на різницю та особливості реєстрації речового права. Абсолютно зрозумілим є те, що основне речове право це власність. Є похідні права, такі як оренда, а емфітевзис, суперфіцій, та сервітут в Держреєстрі речових прав реєструється фактично як обтяження. З цього виникає дивна колізія: немає технічних перешкод для того, щоб зареєструвати емфітевзис за наявності зареєстрованої оренди на ту ж саму земельну ділянку. Тобто, фактично сьогодні в реєстрі на одну земельну ділянку може бути зареєстроване право власності плюс право оренди та плюс право емфітевзису. Хоча зрозуміло, що землекористувач і орендар не зможуть використовувати цю земельну ділянку одночасно. Слід звернути увагу на те, що емфітевзис застосовується дуже часто як альтернатива купівлі продажу «підмораторних» земель. Тут теж є певний ризик. Якщо ми будемо укладати емфітевзис, наприклад на 1000 років чи на 5000 років? Теоретично існує вірогідність того, що такий правочин можуть визначити вдаваним саме з метою приховати купівлю-продаж. Особливо, якщо плата іде за весь період одразу. Тому саме 100-200 років для укладання емфітевзису є оптимальним.

Тепер про сервітут. Це похідне обмежене речове право. На відміну від усіх інших речових прав на землю, сервітут не передбачає правомочності володіння. Земельна ділянка залишається у володінні іншої особи. Сервітуарій отримує тільки право користування і це право обмежене. Воно може бути обмежене територіально, тобто поширюватися на частину земельної ділянки, і обмежене в часі, тобто не цілодобово, а для права проходу чи проїзду може періодично використовуватися. Звідси випливає простий наслідок: не може бути сервітуту для вирощування сільськогосподарських культур, оскільки не можна здійснювати обробіток земельної ділянки, не маючи права володіння нею. Також треба згадати про існуючу різницю між земельним сервітутом на користь сусідньої земельної ділянки та особистим, на користь конкретної особи.

Щодо суперфіцію. Суттєвою перевагою суперфіцію, порівняно з орендою, є також його оборотоздатність. Він може бути альтернативою купівлі-продажу, особливо тоді, коли ми не можемо заплатити одразу всю вартість земельної ділянки, але можемо діяти за аналогією з розстроченням платежів.

Відносно будівництва на сільськогосподарських землях треба зазначити, що існує міф стосовно того, що на таких землях будувати не можна. Можна, адже в Україні в Хмельницькій області був зареєстрований суперфіцій на товарній сільськогосподарській землі для будівництва зернотоку. Зернотік, корівник, свинарник, пташник – будь ласка. Тобто необхідно виходити, звісно, в першу чергу з призначення об’єкту, який ви збираєтесь будувати. Але в такому випадку потрібно обов’язково вказувати необхідність зміни складу сільськогосподарських угідь. Якщо на ріллі було здійснено будівництво, то вона перестає бути ріллею. Для цього потрібна згода власника на зміну складу угідь. І зрозуміло, що склад угідь в першу чергу впливає на оподаткування, оскільки змінивши склад угідь ми фактично змінюємо базу оподаткування, тобто нормативну грошову оцінку земельної ділянки.

Також необхідно звернути особливу увагу на те, що постійне користування передбачає право на володіння та користування земельною ділянкою, але не передбачає право розпорядження нею. Тому ніякої оренди, ніякої суборенди з постійним землекористувачем бути принципово не може. У нього немає функцій розпорядження цією земельною ділянкою. Більше того, навіть укласти сервітут для проходу через його земельну ділянку теж проблематично, хоча формально стаття 100 Земельного кодексу це дозволяє. Укладення сервітуту це спосіб розпорядження земельною ділянкою, тому без згоди власника ні постійний землекористувач, ні орендар такі договори укладати не повинні.

Інша ситуація з приватними землями. З’явилася така тенденція, коли фермерське господарство чи агропідприємство обробляє приватні землі взагалі без договорів. У разі якоїсь перевірки кажуть, наприклад, що це просто знайомий попросив йому зорати, мовляв насправді це він обробляє, а не ми, це тільки разова послуга (найцікавішим є той факт, що таке відбувається саме на момент перевірки!). Які можуть бути ризики за такої діяльності? Найменший з них це адміністративна відповідальність. Найбільшим ризиком є те, що ви можете витратитися на обробіток такої земельної ділянки і не отримати нічого, не зібрати навіть врожай, тому що в будь-який момент ця земельна ділянка може бути передана іншій особі, зокрема в оренду. Також необхідно наголосити на тому, що посіви сільськогосподарських культур, багаторічні насадження є приналежністю земельної ділянки. Тому це просто дуже ризикований варіант здійснення сільськогосподарської діяльності.

Підсумовуючи вищенаведене слід наголосити на тому, що це далеко не повний перелік існуючих правових аспектів сучасного агробізнесу, а лише найгостріші з них. Очевидним є той факт, що обізнаність сільськогосподарських товаровиробників у тонкощах та нюансах правових відносин в аграрній сфері допоможе їм уникнути можливих ризиків та захистити свій бізнес від неправомірних дій зловмисників.

Наталія Негуляєва

Comments are closed.