Сава Андрій

доктор економічних наук, старший науковий співробітник,

заступник директора з наукової роботи

Тернопільська державна сільськогосподарська дослідна станція ІКСГП НААН

На початку минулого року я уже висловлював кілька думок щодо запровадження повноцінного ринку землі сільськогосподарського призначення. Сьогодні знову повернувся до цієї теми. Причиною тоді й тепер стало бажання влади щось змінити у цій сфері, а «нова мітла», як кажуть у народі, мете по новому. Отож, у суспільстві вкотре заговорили про ринок,  його модель, як і кому продавати, і що буде в результаті. І цього разу, мабуть, дійде до реальних справ, хоча зрештою почекаємо до грудня.

Та питання в іншому: що ми хочемо отримати «на виході» запровадження ринку землі. Ми – це, вважаю, власники паїв, користувачі комунальної і державної землі, аграрний бізнес, держава як суспільна інституція та, зрештою, сама земля. Тому про запровадження ринку землі треба говорити з позицій усіх учасників цього процесу…

Модель чи не модель?

Що ми маємо на сьогодні?

Насправді ринок земель сільськогосподарського призначення існує, але лише у формі оренди земельних паїв, які є у приватній власності жителів сільської місцевості – колишніх працівників галузі, або їх спадкоємців. Державна та комунальна земля, як правило, є у господарському володінні організацій і підприємств міністерств і відомств, окрім земель громад і запасу (якими відає Держгеокадастр), які теж можуть здавати в оренду на аукціонах. Тобто існує безперечний факт функціонування обмеженого або викривленого ринку землі в Україні, який не дозволяє повноцінно застосувати механізм встановлення, зміни чи припинення прав власності.

Земельні відносини в Україні регламентуються законодавчо. Основним документом у цій сфері є Земельний кодекс. У ньому є кілька дуже важливих норм, про які варто не забувати, формуючи модель ринку землі:

  • земля перебуває під особливою охороною держави;
  • право власності на землю гарантується (хоча не забезпечується до кінця право ним скористатися – прим. ред.);
  • використання власності на землю не може завдавати шкоди громадянам, суспільству та погіршувати природне середовище.

Земля – комплексне поняття, тому відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею мають забезпечувати особливості її використання як територіального базису, природного ресурсу й основного засобу виробництва.

Хоча ці постулати можна вважати більш декларативними, адже у повній мірі земельні відносини, захист інтересів усіх сторін, контроль за використанням землі, моніторинг екологічної складової землекористування не реалізований законодавчо.

У таких умовах законодавчий орган країни з ініціативи президента може включити тумблер «Відкрити» уже цієї осені та прописати, хто та скільки гектарів може придбати. До ключових положень нової версії закону належать:

  • одночасно буде скасовано заборону на відчуження земель сільськогосподарського призначення всіх форм власності;
  • продавати землю тільки на електронних земельних аукціонах;
  • право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення буде надано громадянам України, територіальним громадам, державі та юридичним особам, зареєстрованим в Україні;
  • передбачено обов’язкову реєстрацію цін на земельні ділянки під час проведення транзакцій;
  • регулює правила продажу земель банками, а також особами, яким відповідно до законодавства не можуть належати такі землі на праві власності, наприклад, іноземцям.

Тобто, у законі буде прописано механізм купівлі-продажу різними суб’єктами господарювання та органів влади з певними обмеженнями: в одні руки не більше 35% площі угідь на території громади, не більше 15% області і не більше 0,5% країни.

Але цим досягнемо лише певного варіанту моделі: не ринку землі, а його купівлі-продажу, а простіше кажучи правил дотримання процедур придбання.

На наш погляд, потрібно ширше розглядати це питання, адже право купити чи продати – це невелика частка складного та всеохоплювального процесу використання землі сільськогосподарського призначення. Спитаєте чому? Бо земля є визначальним фактором природного, соціального та економічного середовищ життєдіяльності людини. Від умов її використання залежить екологічний стан існування усіх живих організмів, економічні передумови (продовольча безпека, створення доданої вартості) високих соціальних стандартів (зайнятість, отримані доходи, якість проживання) життя людини. Тому варто говорити про роль землі у формуванні сприятливого природного середовища; модель розвитку бізнесу зі створенням мотиваційних інструментів та запобіжників раціонального землекористування; перенесення економічних вигод у соціальну площину функціонування сільських територій.

Можливості та загрози

Власники паїв

Перш за все, запровадження ринку землі стосуватиметься жителів сільської місцевості, які зможуть скористуватися опцією продажу приватної власності. Перед понад 7 мільйонами громадянами постане вибір: продати одразу й отримати одноразовий дохід у розмірі не менше нормативної грошової оцінки (а це приблизно 1 тис. дол. США за 1 гектар); продовжувати здавати в оренду (короткострокову чи довгострокову) з орендною платою не менше 3% від цієї ж вартості та очікувати компенсації її повної вартості через 29 років і більше. З огляду на те, що більше третини первинних власників померли та передали паї у спадок громадянам, частина яких не проживає у сільській місцевості та не уявляє себе фермером, можна спрогнозувати бажання окремих категорій громадян все-таки продати земельні ділянки.

Іншим варіантом розвитку подій є те, що власники паїв можуть виявити бажання власними силами обробляти землю. Але цього за 28 років не сталося і все через відсутність в країні сприятливих умов ведення господарської діяльності для дрібного чи одноосібного бізнесу (юридичні перепони у реєстрації, обтяжливе фіскальне навантаження, відсутність належної економічної, логістичної та інформаційної інфраструктури). Тож невідомо чи стане це реальністю у майбутньому.

Представники бізнесу

Це найцікавіша та найважливіша категорія учасників ринку землі не лише з огляду на те, що вони сьогодні є орендарями паїв. Вони створюють валовий внутрішній продукт, що забезпечує державу продовольством, надає робочі місця і акумулює значну частину доходів бюджетів різних рівнів.

Якщо розглядати питання глобально, то питання не в тому, чи куплять усі орендодавці паї, а в тому, який аграрний устрій хоче бачити держава на ринку. Йдеться про можливість ефективно працювати будь-яким суб’єктам незалежно від форми власності, організаційно-правової форми та головне масштабів виробництва. Треба говорити про сприятливе бізнес-середовище для агрохолдингу, товариства з обмеженою відповідальністю, приватної фірми, фермерського господарства, ФОПа чи навіть індивідуального господаря; модель їх співіснування, державної підтримки, оподаткування, земельних відносин; встановлення запобіжників діяльності та землекористування правового, фінансового, господарського та екологічного характеру.

Але давайте про ринок землі та перебування у ньому різних суб’єктів господарювання. Тут виникає кілька можливих варіантів розвитку подій:

  1. Зняття мораторію означатиме право, а не обов’язок власника паю продати земельну ділянку. І це має бути принциповою позицією.
  2. Заборону пропонують зняти з будь-якої форми власності землі. Цим, я так розумію, планують запустити масштабну приватизацію державної і комунальної землі, яку придбають приватні особи. З іншого боку передбачається, що територіальні громади та держава зможуть теж придбавати землю. Тож виходить, одну – державну землю – продавати, а іншу – приватну – державою купувати. Цікавий реверанс, чи не так? А не краще знайти механізм більш ефективного господарювання на державній землі чи її використання для задоволення потреб бюджетної сфери в межах єдиного відомчого підпорядкування? Питання залишається відкритим.
  3. Дуже позитивним моментом є обов’язковість продажу на аукціонах (тобто на умовах конкурсу) та фіксації цін трансакції. У доповнення варто зазначити, що Міністерство юстиції самостійно чи через певний орган має контролювати законність та правові підстави оформлення відчуження нерухомого майна, заборону зміни цільового використання, оцінку критеріїв покупця тощо.
  4. Купувати землю дозволять як фізичним особам, так і юридичним особам, які зареєстровані в Україні. Вважаю, що у цій справі є низка критеріїв визначення права купувати землю тією чи іншою особою:

– чи займалася/займається особа сільськогосподарським виробництвом не менше останніх 3 роки (має підтвердити наявністю власної землі, договорів оренди, техніки та виробничих будівель, найманих працівників тощо);

– вид економічної діяльності у сільському господарстві має бути основним;

– претендент на купівлю має мати зобов’язання не менше наступних 5 років займатися сільськогосподарським виробництвом без права зміни цільового призначення землі;

– має бути прописана заборона відчужувати землю іншим особам, що не відповідають вищенаведеним критеріям;

  1. Без налагодженого ринку землі та ефективного його розвитку в країні на період від 5 до 10 років заборонити купувати землю іноземцям та юридичним особам, власниками яких є нерезиденти України. Це убезпечить від перепродажу третім особам з інших країн та зміни цільового призначення, встановлення верховенства міжнародних правил її використання над вітчизняними.
  2. Якщо оцінювати масштаби продажу у 100 відсотків, для викупу орендарями 28 млн га, що засівають в Україні, потрібно не менше 28 млрд дол. США, а можливо і вдвічі більше (усе залежить від ціни 1 гектара). Наявних власних коштів, звичайно, не вистачить з огляду на те, що загальний чистий прибуток сільськогосподарських підприємств після оподаткування оцінюється в межах 3 млрд дол. щорічно, а таких підприємств, які отримали його, є трохи більше 13% (6 тис. од. із 45,5 тис. од.). Це означає, що залучати кредитні кошти для такого масового придбання необхідно. Питання, де і під які відсотки?

Держава

Щодо можливості купівлі землі територіальними громадами чи державою, то це потребує значних фінансових ресурсів чи створення державного земельного банку, через який здійснюватиметься кредитування цих операцій. Задумка непогана, але для цього потрібна воля держави та створення відповідних механізмів та інструментів. З огляду на бажання запустити масштабну приватизацію це виглядає малоперспективним.

Інша функціональна сторона цього учасника полягає у діяльності як суспільної інституції з центральними органами законодавчої, виконавчої та судової влади. На неї покладено найбільш відповідальні моменти з розробки та запровадження не лише ринку землі сільськогосподарського призначення, а й моделі ринкових відносин загалом, механізму стратегічного розвитку аграрної галузі, дотичних до неї видів промисловості, концепції розвитку сільських територій та забезпечення якісного життя їх мешканців.

Висновки

Підсумовуючи розглянуте питання, можна зробити низку висновків.

  1. Обіг земель сільськогосподарського призначення в умовах ринкової економіки має існувати та реалізовувати право приватної власності осіб у повній мірі.
  2. Оскільки земля є особливим ресурсом і має не лише індивідуальне, а й суспільне значення, то сприйняття її об’єктом відносин має відбуватися на цих же принципах.
  3. Прийняття законодавчо закону про обіг землі сільськогосподарського призначення має базуватися на широкому обговоренні основних положень моделі як ринку землі, так і контролю за її використанням.
  4. Повноцінний ринок землі має реалізуватися за допомогою розробки законодавчої бази (завершення формування земельного кадастру, реалізація землевпорядкування шляхом розробки проєктів землеустрою конкретної земельної діяльності, прийняття нормативних документів, чіткої фіксації земельних трансакцій та відповідальності за ведення реєстру прав на нерухоме майно, зміни цільового призначення тощо) та механізму її використання (за економічною, соціальною та екологічною складовою).
  5. Пріоритетним правом купівлі землі сільськогосподарського призначення мають користатися суб’єкти аграрного сектору економіки всіх форм, які функціонують на території громади та відповідають наведеним у статті критеріям.
  6. Для ефективного використання землі державою потрібно створити рівні та сприятливі умови ведення бізнесу з урахуванням дотримання екологічних та соціальних стандартів діяльності.

Лише за цих умов ринок земель сільськогосподарського призначення матиме право на існування та позитивно впливатиме на розвиток бізнесу, територій, суспільства та держави загалом.

У статті використано джерела:

https://www.epravda.com.ua, http://www.iae.org.ua,

http://naas.gov.ua, https://agropolit.com, https://biz.nv.ua

Comments are closed.